En son değişiklikleler Taşınmazda hak sahipliği açısından rayiç bedel tespiti

1. Başvuru bedelinin tespiti

30/1/2013 tarihli ve 6412 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile Kanunun 6 ncı maddesinin beşinci fıkrasına eklenen hükmün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru sahiplerinden tahsil edilen başvuru bedelleri; peşin satışlarda satış bedelinden, taksitli satışlarda peşinat bedelinden ve kalan taksitlerden mahsup edilecektir. Ancak hak sahiplerinden varsa başvuru tarihi itibariyle son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedelleri satış bedelinden öncelikle düşülecektir. Kanunun anılan hükmünün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru bedeli yatırmadan yapılan başvurular ile bundan sonra yapılacak başvurular başvuru bedeli alınmaksızın geçerli kabul edilecektir. Daha önce tahsil edilen başvuru bedellerinin taşınmazın satış bedelinden fazla olması durumunda aradaki fark, ferağ işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren ilgilinin başvurusu üzerine otuz gün içinde iade edilecektir.

Hak sahibi olmadığı belirlenen başvuru sahiplerine Kanundan yararlanamayacakları gerekçeleriyle birlikte örneğine uygun yazıyla bildirilecek ve bu yazıda; başvuru bedeli tahsil edilmiş ise aynen ve faizsiz olarak bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde iade edileceği bildirilecektir.

2.Tebligat

Süresi içinde yapılan başvurular değerlendirilerek hak sahipliği tespit edilenlerin adreslerine İdarece satış işlemlerinin tamamlanma süresi de dikkate alınarak örneğine uygun yazıyla;

a) Taşınmazın satış bedelini, peşin veya taksitle ödenmesi halinde ödeme koşullarını ve ödeme süresini,

b) Satış bedelinin itiraz veya dava konusu edilmesinin hak sahipliğini ve doğrudan satın alma hakkını düşüreceğini,

c) Satış bedelinin yatırılacağı yeri,

ç) İstenilen belgeleri (tapuda ferağ işlemleri için üç adet vesikalık fotoğraf, tüzel kişiler için taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri),

gösteren tebligat yapılacaktır.

3. Satış bedeli ve tahsili

Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; taşınmazın yüzölçümünün dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanarak belirlenecektir. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin taşınmazdaki hisselerine oranlanarak yapılacaktır.

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecektir. Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanacak ve bu bedel İdarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir. Taksitli satışlarda; satış bedeline yüzde on indirim uygulamasından yararlanmak istenilmesi halinde bu şekilde belirlenen tutarın en az yarısı, en az yarısının peşin ödenmek istenilmemesi halinde satış bedelinin yüzde onu, yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir. Kalanı ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla üç yılda altı eşit taksitle, dışında en fazla dört yılda sekiz eşit taksitle faizsiz olarak ödenecektir. Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenecek ve sözleşme düzenlenecektir.

Taksitli satışlarda, tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde; taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilecektir.

(4) İdare tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmi şekil şartı aranmayacaktır. İdarece; hak sahibinin satın aldığı taşınmaza ilişkin bilgiler ile T.C. kimlik numarası, nüfus bilgileri, fotoğrafı ve imzasını içerecek şekilde düzenlenen örneği bu Genel Tebliğin ekinde (EK-6) yer alan belge düzenlenecek, örneği ekte (EK-7/A) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilecektir. Devir ve kanuni ipotek tapu siciline resen tescil edilecektir.

İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için (EK-6) da yer alan belge, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenecektir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması örneği ekte (EK-7/B) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilecektir.

(6) Bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmi yazısı verilecek ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılacaktır. İdarece, (EK-6) da yer alan belge düzenlenerek tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususu, örneği bu Genel Tebliğin ekinde (EK-7/C) yer alan yazıyla bildirilecektir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılacaktır.

(7) Mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, iki taksidin ödenmemesi halinde onbeş gün içinde hak sahibine yapılacak tebligatta; iki taksidin süresi içinde ödenmediği ve bu taksit bedellerinin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilecek ve onbeş gün içinde ilgilisine yapılacak tebligat ile; adına açılmış hesap numarasını İdareye bildirmesini müteakip en geç otuz gün içinde tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak iade edileceği bildirilecektir.

Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecektir. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacaktır.

Örnek-1: Denizli İli sınırları içerisinde bulunan 102 ada 10 parsel numaralı 20.000 m² yüzölçümlü taşınmazın hak sahibi olan (B), bu taşınmazın 1.000 m²’lik kısmını (C)’ye, 2.000 m²’lik kısmını (D)’ye devretmiştir. (B), (C) ve (D) adlı kişilerin hak sahibi olduğu başka taşınmaz bulunmamaktadır. Buna göre, taşınmazın satış bedeli; 400 m²’lik kısmı için rayiç bedelin % 50’si, kalan 19.600 m² için rayiç bedelin % 70’i üzerinden hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan satış bedeli; hisseleri oranında % 5’i (C)’den, % 10’u (D)’den ve kalan % 85’i de (B)’den tahsil edilecektir. Diğer bir ifadeyle taşınmazın; (C) için 20 m²’lik kısmına, (D) için 40 m²’lik kısmına, (B) için ise kalan 340 m²’lik kısmına yüzde elli satış bedeli hesaplaması yapılacaktır.

Örnek-2: (E) adlı kişinin Balıkesir İli sınırları içerisinde hak sahibi olduğu dört adet taşınmaz bulunmaktadır. (E), iki taşınmazdaki hak sahipliğinin tamamını (F) ve (G) adlı kişilere devretmiştir. Hak sahibi olduğu başka taşınmazları bulunan (F) ve (G) adlı kişiler, yüzde elli satış bedeli indirimini bu taşınmazları için tercih etmiştir. Buna göre, (E) adlı kişinin 400 m²’ye ilişkin yüzde elli satış bedeli hesaplaması tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. (F) ve (G) adlı kişiler tercih haklarını kendi taşınmazlarında kullandıklarından, devraldığı taşınmazlarda yüzde elli satış bedeli hesaplamasından yararlanamayacaklardır.

Örnek-3: Sinop İli sınırları içerisinde bulunan 2.000 m² yüzölçümlü taşınmazın tapu kütüğüne göre (H), (I), (İ) ve (J) isimli kişilerin her biri 500’er m²’lik kısımlarında hak sahibidirler. Bu kişilerin başka taşınmazı da bulunmamaktadır. Bu hak sahiplerinden (H) hakkını (J)’ye, (I) da hakkını (K)’ya devretmiştir. (K)’nın da hak sahibi olduğu başka bir taşınmaz bulunmaktadır.

Buna göre, 400 m²’ye ilişkin yüzde elli satış bedeli hesaplaması; (İ)’nin bu taşınmazda hak sahibi olduğu 400 m²’lik kısım için, (J)’nin hak sahibi ve akdi halef olduğu her iki kısımdan biri için, (K)’nın akdi halef olduğu kısım ile kendi hak sahibi olduğu taşınmazdan tercih edeceği biri için uygulanacaktır.

Örnek-4: Antalya İli, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve imar planında 200 m²’si kamu hizmet alanına ayrılan 102 ada 10 parsel numaralı 1.200 m² yüzölçümlü, rayiç m² bedeli 10. – TL olan taşınmaza yönelik olarak hak sahibi (A) tarafından 2.000.-TL başvuru bedeli yatırılarak süresi içinde satın alma talebinde bulunulmuştur. İdarece yapılan inceleme sonucunda taşınmazın hak sahibi (A) tarafından 1985 yılından beri kullanıldığı, kendisinden son beş yıl için ecrimisil bedeli olarak 200.-TL tahsil edildiği ve başka bir taşınmazda hak sahibi olmadığı anlaşılmıştır.

Buna göre;

 

 

                a) Satış bedelinin peşin ödenmesi durumunda

 

b) Satış bedelinin en az yarısının peşin ödenmesi durumunda

 

c) Taksitli satışlarda

”